Trh nehnuteľností je riadený jeho potrebami

Správnou projekciou dokážeme znížiť energetickú náročnosť, prevádzkové náklady, zvýšiť bezpečnosť objektov a predĺžiť životnosť, tvrdí Ľubomír Bejdák, Managing Partner spoločnosti ALACRES s.r.o., ktorá zastrešuje projekt obnovy historicky významnej lokality Vysielač.

V tomto roku zažíva nezvyčajnú situáciu aj trh komerčných nehnuteľností. Ako šírenie koronavírusu ovplyvní záujem investorov o priemyselné a logistické parky?

Úlohou komerčných nehnuteľností je prinášať výnos. Ak investor dostane ponuku na nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá jeho investičnému očakávaniu, aj s ohľadom na situáciu, v ktorej sa aktuálne nachádza, vzniká dopyt. Trh nehnuteľností je riadený marketingom a úspech produktu je daný jeho schopnosťou naplniť potrebu kupujúceho. Obchod vznikne tam, kde dôjde k naplneniu týchto potrieb, a platí to aj pre aktuálnu a pre všetkých novú situáciu.

Internetové obchody v uplynulých mesiacoch prekvitali a odborníci predpokladajú zvýšený záujem o skladové priestory v blízkosti mesta, tzv. last mile centrá, aj v budúcnosti. Ako vnímate tieto trendy?

Prospech vybraných odvetví z aktuálnej situácie potvrdzuje, že správanie trhu sa zmenilo vplyvom zmeny jeho potrieb. Pokračovanie nastúpeného trendu závisí predovšetkým od zákazníka. A ten sa zatiaľ vracia do kamenných obchodov, rastie aj nedeľné nakupovanie. Skladové kapacity, ktoré by mali tento trend pokryť, sú potrebné, avšak vzhľadom na rýchlo meniacu sa situáciu budú musieť byť schopné prispôsobiť sa zmenám a spĺňať vysoké požiadavky na efektívnosť.

Štát podporil budovanie množstva priemyselných parkov po celom Slovensku, niektoré sa naplnili a vytvorili aj deklarovaný počet pracovných miest, iné doteraz zívajú prázdnotou. Čo by mal ponúknuť kvalitný logistický a priemyselný park?

V rámci nášho developerského projektu Vysielač uplatňujeme komplexný prístup k rozvoju lokality a kladieme veľký dôraz na potreby klienta. Vytvárame priestor na podnikanie s vyššou pridanou hodnotou, napríklad v podobe produkcie väčších investičných celkov, výrobných liniek, malosériovej produkcie rôznych tovarov, ale tiež zázemie pre služby, výskum a vývoj s občianskou vybavenosťou a kvalitne spracovaným projektom bývania, čo vytvára určitú synergiu, keď jedna zóna podporuje inú a zároveň z nej profituje.

Aký vývoj výnosov z logistických a priemyselných nehnuteľností možno očakávať? Čo môže významne ovplyvniť budovanie nových projektov?

Na realizačné ceny a ich vývoj má vplyv predovšetkým miera schopnosti uspokojiť potreby účastníkov trhu. Investori, ktorí budú riešiť rozšírenie svojich kapacít, sa budú pokúšať profitovať z toho, že vplyvom aktuálnej situácie môže dôjsť k poklesu dopytu po komerčných nehnuteľnostiach, alebo budú dávať prednosť lokalitám s väčšou mierou pravdepodobnosti rôznych štátnych dotačných programov. Ich hlavnou motiváciou však stále zostáva ekonomika, a preto ich ochota za niečo platiť bude odzrkadľovať potenciál získania výnosu z takejto investície. Ak developer dokáže ponuku prispôsobiť potrebám konkrétneho investora a reagovať na zmenu jeho preferencií, môže získať konkurenčnú výhodu pred predpripravenými, špekulatívne vybudovanými priemyselnými objektmi.

Mnohí zástancovia ochrany prírody sa s nevôľou pozerajú na zaberanie poľnohospodárskej pôdy priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami. V zahraničí, kde sú pozemky drahé, sú developeri nútení stavať do výšky. Tieto projekty by mohli byť viac ohľaduplné k životnému prostrediu. Prečo to tak nie je?

Opäť odpoviem iba za nás. V lokalite Vysielač, ktorú developujeme, nezaberáme žiadnu poľnohospodársku pôdu, pracujeme s recykláciou získaného materiálu, zadržiavame dažďovú vodu, postupne napĺňame rozsiahle plány na výsadbu zelene, pripravujeme energeticky pasívne zóny a podobne. Všetky tieto aktivity sú však dnes postavené len na nadšení a presvedčení developera – nie je k tomu motivovaný legislatívou, inštitúciami a, žiaľ, ani investormi. To je aj odpoveď na otázku, prečo niektoré developerské projekty v ohľaduplnosti voči životnému prostrediu zaostávajú.

Aké najnovšie technológie sa v súčasnosti uplatňujú pri výstavbe priemyselných parkov? V čom sú novšie objekty lepšie pre životné prostredie aj pre ľudí?

Proces výstavby je dnes postavený na technológiách a materiáloch, ktoré umožňujú výrazné skrátenie dodávky nehnuteľností a prispievajú k ich efektívnejšiemu užívaniu. Správnou projekciou dokážeme znížiť energetickú náročnosť, prevádzkové náklady, zvýšiť bezpečnosť objektov a predĺžiť životnosť. Väčší dôraz sa kladie na prácu s ergonómiou prostredia, vytvorenie podmienok pre sofistikovanú logistiku, vplyv na mikroklímu lokality a jej okolie. Opäť však platí, že motiváciou pre developerov v tomto smere by mali byť klienti aj štát.

Ako vnímate súvislosť medzi kvalitou a priepustnosťou železničných tratí, cestnou sieťou a budovaním logistických parkov? Máme podmienky na to, aby sa rozvíjala kombinovaná doprava, alebo železničná doprava prevzala časť výkonov cestnej dopravy?

Toto je oblasť, ktorú považujeme za nevyužitú príležitosť. Sme industriálna krajina a poznáme veľa prípadov, keď o investícii rozhodla dostupnosť lokality. A práve v tejto súvislosti vnímame, že tu chýba ucelená dlhodobá a zmysluplná koncepcia dopravy. Bolo by prospešné, aby sa komunikácie budovali s prísnym dôrazom na efektivitu, tranzit bol nastavený na adekvátne výnosy, ale aj na z toho vyplývajúce benefity pre ekonomiku krajiny. Vo väčšej miere by sa využili iné kapacity ako kamiónová doprava, čo by vo výsledku malo priniesť zníženie negatívnych vplyvov na životné prostredie aj na život komunít zasiahnutých dopravou.